Diferentemente de outros seguros, que são uma escolha do contratante, o seguro de condomínio contra incêndio tem previsão expressa na legislação brasileira. Isso surpreende alguns síndicos de primeira gestão, que descobrem a obrigação já em meio à rotina de administrar o prédio, muitas vezes ao revisar documentos deixados pela gestão anterior.
O que diz o Código Civil
O artigo 1.346 do Código Civil estabelece: “É obrigatório o seguro de dano do edifício ou do conjunto de edificações contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.” Essa é a redação da lei, e ela é direta: a contratação do seguro não é uma recomendação, é uma obrigação legal para condomínios edilícios, a forma jurídica que reúne unidades autônomas, como apartamentos, e áreas de uso comum, como hall e garagem, sob uma administração conjunta.
O texto da lei fala especificamente em incêndio e destruição total ou parcial da edificação. Coberturas adicionais, como roubo em áreas comuns, danos elétricos ou responsabilidade civil do condomínio, não estão previstas nesse artigo como obrigação legal: elas são contratadas por decisão da assembleia, conforme a análise de risco de cada condomínio, e não por exigência direta do Código Civil.
Essa obrigação vale tanto para condomínios residenciais quanto para condomínios comerciais ou mistos, já que o artigo se refere ao edifício ou ao conjunto de edificações, sem distinguir a finalidade das unidades que o compõem. Também não há, no texto da lei, uma distinção entre condomínios novos e antigos: a obrigatoriedade acompanha a existência do condomínio edilício, independentemente da idade da construção.
O que a lei manda cobrir, e o que não manda
É importante separar o que é exigência legal do que é prática recomendada de mercado:
- Obrigatório por lei: seguro contra incêndio e contra destruição total ou parcial da edificação, sem exigência de coberturas adicionais no texto do artigo 1.346.
- Não previsto nesse artigo, mas comum na prática: responsabilidade civil do condomínio, danos elétricos em áreas comuns, quebra de vidros, entre outras coberturas que costumam compor uma apólice de condomínio mais completa, contratadas por decisão dos condôminos.
Ou seja, um condomínio pode estar cumprindo a exigência mínima da lei e, ainda assim, estar exposto a outros riscos do dia a dia que não são cobertos por esse seguro obrigatório específico. É por isso que boa parte dos condomínios opta por uma apólice mais ampla do que o mínimo legal, incluindo itens que vão além do que o artigo exige.
O que acontece se o condomínio não tiver seguro
Como se trata de uma obrigação legal, um condomínio sem esse seguro está em desconformidade com o Código Civil. Na prática, isso expõe o condomínio a duas frentes de risco:
- Risco financeiro direto: se ocorrer um incêndio ou uma destruição parcial sem que exista apólice vigente, o custo da reconstrução recai sobre o condomínio, e por consequência sobre todos os condôminos, por meio de rateio extraordinário, já que não há indenização de seguradora para socorrer a situação.
- Risco de responsabilização: a ausência de um seguro obrigatório por lei pode ser usada como argumento em eventual questionamento sobre a administração do condomínio, especialmente se um condômino entender que houve omissão na gestão desse risco por parte de quem administra o prédio.
Por isso, mesmo em condomínios pequenos ou mais antigos, manter a apólice de incêndio em dia costuma ser tratado como item não negociável na gestão condominial, independentemente do porte do empreendimento.
A responsabilidade do síndico
O síndico é quem representa o condomínio nos atos de administração do dia a dia, e é a ele que costuma caber a responsabilidade prática de contratar e manter esse seguro em vigor, submetendo a decisão sobre a apólice, quando necessário, à aprovação da assembleia. Isso inclui:
- Verificar se a apólice está vigente e com o valor de reconstrução atualizado em relação ao custo real da obra.
- Levar à assembleia a proposta de renovação ou de troca de seguradora, quando aplicável, com as devidas justificativas.
- Guardar a apólice e os comprovantes de pagamento, para eventual comprovação de que a obrigação legal está sendo cumprida perante os condôminos.
Um síndico que assume a gestão de um condomínio deve, logo no início do mandato, confirmar se o seguro obrigatório está ativo, já que essa verificação nem sempre é feita de forma explícita na transição entre gestões. Pedir à administradora ou à gestão anterior uma cópia da apólice vigente, junto com o comprovante de pagamento mais recente, costuma ser o ponto de partida mais seguro.
Como confirmar se o seu condomínio está em conformidade
Antes de assumir que tudo está em ordem, vale conferir diretamente com a administradora ou com a seguradora:
- Se existe uma apólice vigente registrada em nome do condomínio, e não apenas de uma unidade específica.
- A data de vencimento da apólice atual, para evitar um período sem cobertura entre um contrato e outro.
- Se o valor segurado corresponde ao custo atual de reconstrução do edifício, e não a um valor desatualizado de anos anteriores.
Essa checagem costuma ser mais rápida do que parece, e pode ser feita em conjunto com a administradora do condomínio, quando houver, ou diretamente com a seguradora ou a corretora responsável pela apólice vigente. Vale registrar em ata da próxima assembleia a confirmação de que o seguro obrigatório está em dia, deixando esse ponto documentado para futuras gestões do condomínio.
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Se o seu condomínio não tem certeza sobre a situação do seguro obrigatório, ou se está perto do vencimento da apólice atual, a Corsego pode analisar as condições vigentes e apresentar propostas das seguradoras parceiras para regularizar ou renovar a cobertura.